Kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư mà nhiều người không hề để ý

Hiện nay, thị trường căn hộ từ chung cư giá rẻ đến cao cấp đều đã cung vượt cầu. Vì vậy, khách hàng đang có nhiều lựa chọn hơn bao giờ hết, đừng vì hời hợt hay thiếu kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư mà nhận lấy những rắc rối cho bản thân, đặc biệt là về mặt pháp lý và tiền bạc.

Thiếu kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư, khách hàng rơi vào vòng lẩn quẩn

Hợp đồng mua bán chung cư là một văn bản cực kỳ quan trọng, trong đó các điều khoản cam kết được thỏa thuận dựa trên sự đồng thuận của cả bên bán và mua. Nhiều khách hàng thường đọc hợp đồng khá qua loa, hoặc không nắm hết những "cái bẫy" trong hợp đồng mà khi đã xuống tiền mua nhà thì gặp hàng loạt rắc rối pháp lý.

Bạn cần phải biết, trong quá trình soạn hợp đồng, nhiều chủ đầu tư đã khôn khéo đưa vào những điều khoản có lợi cho mình, điển hình như: thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư khi bàn giao căn hộ... Hãy đọc kĩ và luôn đặt câu hỏi ở các điều khoản cảm thấy bất lợi hoặc chưa rõ ràng. 

Trong khoản 2 - 3 điều 407 Luật Dân Sự năm 2005 đã nói rõ rằng, nếu như chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng mà có những điều khoản hướng lợi ích chủ yếu về họ, thì khi xảy ra vấn đề, phần giải thích có lợi sẽ nghiêng về người mua và các khoản làm tăng trách nhiệm hoặc giảm quyền lợi của người mua sẽ bị vô hiệu hóa. Bạn có thể dựa vào đây để khiếu nại chủ đầu tư khi hợp đồng có vấn đề.

Một vấn đề quan trọng trong các kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư, mà nhiều người không để tâm là: thời hạn chủ đầu tư được giao, được thuê đất để xây nhà ở thương mại; thời hạn đầu tư cho họ; và liệu các bản vẽ, thiết kế, thi công..đã được đơn vị có thẩm quyền phê duyệt hay chưa. Đa phần người mua hay bỏ quên những vấn đề này.

Các bản thi công, giấy phép đầu tư xây dựng liệu đã được phê duyệt?

Cho nên, nhiều người khi có nhu cầu về căn hộ thương mại thường thấy giá rẻ, giá hời, nhưng thực chất lại đang bị lỗ do nhà đầu tư chỉ được cho phép thuê đất trong thời hạn nhất (20, 30, 50 năm). Sau thời hạn này thì người mua sẽ mất nhà do Nhà Nước có quyền thu hồi, còn chủ đầu tư thì đã xong nhiệm vụ nên hết trách nhiệm. Vài dự án điển hình là Pacific Palace Hà Nội có thời hạn 30 năm, Làng Việt Kiều Châu Âu có 50 năm thuê... Các chủ đầu tư thường đưa vào một số điều khoản "bẫy" như kiểu: trong thời gian thuê, nếu có sự thay đổi về luật pháp gì đó (nhìn chung là do luật chứ không phải do chủ đầu tư), thì bên chủ đầu tư sẽ hỗ trợ bán căn hộ (chứ không bị buộc phải làm điều đó).

Ngoài hai vấn đề trên, nhiều người mua thường mất tiền vô ích khi mua thông qua một sàn trung gian, một đơn vị phân phối thứ cấp. Điều này là do luật buộc một chủ đầu tư phải bán sản phẩm của mình qua một sàn giao dịch, nên nếu như sàn giao dịch làm ăn không uy tín, chủ đầu tư cắt hợp đồng thì xem như người mua mất trắng tiền, hoặc sẽ phải tham gia quá trình kiện tụng, đòi tiền kéo dài liên miên. 

Bên trung gian môi giới cần có sự ủy quyền chính thức từ chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi khách hàng

Vì thế, dựa trên kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư, nếu đơn vị chào bán cho bạn là một bên được ủy quyền bởi chủ đầu tư, vậy thì bạn phải được xem giấy ủy quyền hợp pháp. Trong bản ủy quyền đó, họ có những quyền hạn gì, nếu như họ đang cung cấp cho bạn một dịch vụ vượt ra ngoài quyền hạn trong bản ủy quyền, đừng giao dịch vì nếu có rắc rối, chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm với bạn, còn bên thứ cấp giao dịch với bạn có thể sẽ trốn mất. Bản ủy quyền, phụ lục hợp đồng (nếu có) nhất định phải được đi kèm với hợp đồng thì bạn mới ký.

Về phần diện tích căn hộ khi mua, bạn cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy hay diện tích tim tim. Thông tư 03/2014 TT-BXD của bộ xây dựng (có hiệu lực từ T4/2014) đã quy định rằng diện tích thông thủy sẽ chính là diện tích sở hữu chính xác của bạn và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ cho người mua. Diện tích này bao gồm cả tường ngăn phòng ốc bên trong một căn hộ, diện tích lozza phơi đồ, ban công (nếu có); loại trừ tường bao quanh căn hộ, phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật ở trong căn hộ. Riêng với ban công thì sẽ tính toàn bộ diện tích sàn làm ban công, còn nếu có tường chung thì chỉ tính diện tích phía mép trong của tường chung.

Cách tính diện tích căn hộ

Bạn cần ghi chú lại những kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư ở trên để đàm phán tốt hơn với phía chủ đầu tư, tránh những cái bẫy bạn không hề biết có thể ngốn sạch tiền, thời gian của bạn.